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嘉興加速與上海周邊聯動 樓市長三角都市圈效應漸顯
[摘要]10月11日，中國政府網發佈文件指出，國務院原則同意《嘉興市城市總體規劃(2003-2020年)(2017年修訂)》。
10月11日，中國政府網發佈文件指出，國務院原則同意《嘉興市城市總體規劃(2003-2020年)(2017年修訂)》(以下簡稱“總體規劃”)。
總體規劃對嘉興到杭州和上海的軌道交通進行瞭部署。分析人士認為，國務院批復嘉興城市規劃，推動嘉興全面接軌上海，一方面有利於緩減上海的樓市壓力，一方面也表明瞭長三角首個都市圈聯動效應正加速形成。
同策咨詢張宏偉指出，上海對接嘉興軌道交通給樓市帶來的影響，將不亞於上海與昆山的軌道交通對接。交通條件的改善，對於上海人口外溢、都市圈人口導入有一定積極作用。但他指出，都市圈的健康發展需要有人口導入與產業輸入。以東京都市圈發展經驗為例，在產業沒有疏導出去的前提下，反而造成外圍都市圈人口又向東京集聚。因此，尤其在優質的醫療、教育資源都集中在上海的前提下，配套優勢能夠適當轉移出去，才有可能實現人口疏導。
軌交加速城市群聯通
嘉興市與上海市的加速聯動始於今年年中。2017年6月，浙江省發改委印發《嘉興市創建浙江省全面接軌上海示范區實施方案》。2017年7月，《嘉興市創建浙江省全面接軌上海示范區行動計劃(2017-2020)》(以下簡稱“行動計劃”)出爐，指出要推動打造浙滬一體化交通體系樞紐地，推進“四網一空港一樞紐”建設。
具體而言，嘉興計劃新建2條上海都市圈區域鐵路工程，力爭基本建成滬乍杭鐵路(嘉興段)，開工建設通蘇嘉鐵路，貫通滬杭高鐵和滬蘇湖高鐵。謀劃推進3項城際通勤對接工程，積極謀劃平湖連接上海金山支線軌道交通工程。
公路方面，加快推進杭州灣跨海大橋北接線二期工程等項目，做好320國道改造線位方案研究等工作，進一步暢通公路對接。公交方面，加快推動與上海毗鄰區域公交常態化運營，2017年新開通2條(含)以上。航道方面，加快“三橫三縱一通道”內河高等級航道及浙北集裝箱運輸通道建設，深化推進杭平申線航道改造工程、湖嘉申線(嘉興段)二期等項目。港口方面，紮實推進與上海港、寧波舟山港協同發展，實現通關一體化運作。
交通之外，嘉興還計劃在信息基礎、公共服務、教育領域、衛生領域、社保文化領域深化與上海合作，推進產業、創新、人才三大重點合作平臺對接。
根據規劃，此舉旨在發揮上海區域中平板電腦推薦2016心城市的輻射帶動作用。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析道，這次規劃強調瞭嘉興和周邊城市聯系的思路，交通設施的改善將起到積極作用。實際上嘉興樓市在今年相對活躍，這和長三角的市場活躍有關，但很難說是嘉善縣(江浙滬交匯處)自身獨特的因素而帶來的活躍。不過通過本次規劃，嘉興後續交通配套設施的完善會為其城市投資和居住價值加分。但有一點需要關註，即如果出現各類炒作投機行為，那麼類似嘉善縣啟動限售等調控措施，也有可能發生。
疏解上海樓市壓力
都市圈是一個國傢和地區經濟最活躍、最重要的區域，健康的都市圈發展對緩解特大城市住房短缺、城市公共服務供給不足、環境惡化等城市病有重要作用。
以東京都市圈為例，根據2014年國傢發改委和小城鎮改革發展中心的報告，東京都市圈大致是以東京市區為中心，半徑30-50公裡的范圍。2010年，東京都市圈總人口約3561萬人，占全國人口的27.8%；GDP占日本全國的三分之一。城市化水平達到90%以上。
為緩解中心城區人口壓力和疏解城區功能，東京都市圈發展過程中進行瞭大量的新城建設。其初衷是為解決中心城區人口的居住難題，而到中心城區的通勤時間不宜過長，因此交通建設十分重要。據分析，日本的城鎮化與城際軌道交通建設是同步的，從港北新城和柏葉市到東京市內，乘城軌30公裡左右的距離，大概需要一個小時。
從人口空間分佈看，東京都市圈大致可分為核心區、近郊區和遠郊區。根據中國社科院人口所2016年發佈的人口與勞動綠皮書，上海外環內土地面積為630平方公裡，中心城人口密度為14524人/平方公裡(2000年)，高於東京都市圈核心區人口密度。綠皮書表示，從整體規模來看，上海都市圈人口總量已經接近東京都市圈，位居全球第二。從相關人口增速來看，上海都市圈人口總量將在最近3至5年內超過東京都市圈，成為全球第一大都市圈。
上海都市圈的概念在去年被正式定義。2016年8月，《上海市城市總體規劃(2016-2040)(草案)》(以下簡稱《規劃草案》)向社會公示，根據規劃，未來將構建上海與蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區協同發展的“1+6”上海大都市圈，形成90分鐘交通出行圈，突出同城效應筆電推薦品牌。
《規劃草案》顯示，至2040年上海人口調控目標為2500萬人左右，並要求全市規劃建設用地總規模控制在3200平方公裡以內，實現“負增長”。周邊中小城市的發展對中心城區的人口高度膨脹有疏導作用。
前述分析師指出，此次國務院批復嘉興進一步對接上海，利於緩減上海的人口膨脹，釋放樓市壓力。上海都市圈外溢價值凸顯，周邊城市也有望迎來新一輪的發展。
同策咨詢發佈的《長三角經濟圈房地產市場研究》就指出，作為全國最大的城市群體，經濟效益高、要素流動快的區域，2011-2015年間長三角經濟圈第二產業和第三產業占比都優於全國，並逐漸實現瞭產業升級(從2014年起第三產業占比超過第二產業占比)。產業導入與人口流入促進瞭都市圈的形成。2014年開始長三角經濟圈房地產(住宅)開發投資增速趕超全國水平，但房地產市場出現分化，上海以主導地位領先其他區域，省會城市南京和杭州緊隨其後。在經濟和人口的雙重作用下，長三角經濟圈的房地產市場以人口拉動為主導，區域內人口驅動房地產需求的過程逐漸被強化。
嘉興的經濟與樓市發展也正受到上海的外溢作用影響。張宏偉認為，今年嘉興樓市可以說是進入“高房價、穩成交”的“新常態”。據統計，嘉興今年已出讓的17幅宅地平均樓面價達6648元/平方米。不論是市中心，還是秀湖、高鐵、湘傢蕩等熱門板塊，乃至邊緣的鄉鎮地塊，都受到高度關註。
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